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建設用地使用權轉讓糾紛

時間:2019-07-08 來源:百律網

海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司訴海南綠崎園林工程有限公司建設用地使用權轉讓案

問題提示:案外人能否直接以訴訟的方式對執行標的物主張實體權利?

【要點提示】

案外人未提出書面異議,法院也未進行異議審查或者審查后未作出相關民事裁定,案外人不得就執行標的物提起異議之訴。案外人提出書面異議,法院依法進行異議審查并作出民事裁定,即異議審查是提起訴訟的前置程序。

【案例索引】

一審:海南昌江黎族自治縣人民法院(2009)昌民初字第132號(2009年12月8日)

二審:海南省第二中級人民法院(2010)海南二中民終字第111號(2010年5月13日)

【案情】

原告(上訴人):海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司

被告(被上訴人):海南綠崎園林工程有限公司

第三人(原審第三人):東方第二建筑公司

海南省昌江黎族自治縣人民法院公開審理查明:2004年8月24日,海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司(以下簡稱土產公司)與海南綠崎園林工程有限公司(以下簡稱綠崎公司)簽訂《昌江縣土產日雜公司舊房改造工程合作合同》(以下簡稱《合作合同》),合同約定:由土產公司出地,綠崎公司出資金,在石碌鎮人民北路84號(土產公司原辦公樓址)興建一棟面積為1900平方米的集辦公、商鋪、住宅為一體的綜合樓。同年11月1日,綠崎公司為發包人與東方第二建筑公司(以下簡稱二建公司)簽訂《建設工程施工合同》,約定由二建公司承建該綜合樓。按設計圖紙要求,一、二樓作為鋪面每間都有內置樓梯上下相通;三至五樓的北邊作為辦公用房的部分,和南邊作為住宅用房部分各有通道,互不相通。工程于2005年9月28日竣工驗收后,綠崎公司與土產公司已按《合作合同》的約定對分得的房產進行管理。土產公司分得的房屋具體是:按“昌江縣土產日雜公司綜合樓施工結構圖”為準,第一、二層由北至南的各三間鋪面房屋;第三層由北至南的兩間辦公用房;第四層由北至南的兩間辦公用房;第五層北起一間(已被隔為兩間)辦公房屋。土產公司對綜合樓三至五層的辦公用房進行裝修,將兩間鋪面(含一、二樓)出租;綠崎公司也將其分得的住房、商鋪出售。后因綠崎公司拖欠工程款,2007年11月二建公司向法院起訴要求綠崎公司向其支付拖欠的工程款610770元,土產公司承擔連帶責任。該案經終審判決認定,綠崎公司與土產公司之間的《合作合同》實為土地使用權轉讓合同,應由綠崎公司支付拖欠的工程款610770元及逾期付款利息,土產公司不承擔連帶清償責任。2005年6月3日,昌江黎族自治縣人民政府以昌府辦函〔2005〕18號做出“關于同意將縣土產日雜公司的昌國用〔2002〕0981號《中華人民共和國土地使用權證》所界定的391.5平方米劃撥地變更為出讓地,變更后補繳土地出讓金每平方米99.6元,總額38993元”的批復。該款已由綠崎公司交納。同年土產公司取得了昌國用(2005)第1222號《中華人民共和國土地使用權證》,目前仍由土產公司享有使用權。在一審過程中,昌江黎族自治縣人民法院根據二建公司的訴訟保全申請,查封了涉案房屋。

原告土產公司訴稱:2004年8月24日,原、被告簽訂《合作合同》,約定:由土產公司出土地,綠崎公司出資金,在石碌鎮人民北路84號興建一棟集辦公、商鋪、住宅為一體,總面積約1900平方米的綜合樓。一、二層為鋪面,共八間,土產公司分三間,綠崎公司分五間;三至五層按建筑面積三七分配。樓房建好后,被告綠崎公司將綜合樓的第一層北起三間鋪面128.4平方米。第二層北起三間辦公用房164.16平方米、第三層北起三間辦公用房146.55平方米。第四層北起兩間用房102.34平方米、第五層北起兩間辦公用房102.34平方米交予被告使用管理。因被告拖欠第三人二建公司的工程款,第三人起訴原、被告支付工程款并申請查封了上述房產。后經原海南省中級人民法院二審判決確認:由綠崎公司支付拖欠工程款,土產公司不承擔償還的責任。因此,為明確產權,原告特訴至法院,請求確認“昌江縣土產日雜公司綜合樓”的第一層北面起三間鋪面128.4平方米、第二層北面起三間辦公用房164.16平方米、第三層北起三間辦公用房146.55平方米、第四層北起兩間辦公用房102.34平方米、第五層北起兩間辦公用房102.34平方米的房屋所有權屬原告所有。而后原告變更訴訟請求,要求被告將上述房屋的產權過戶至原告名下。

被告綠崎公司辯稱:(1)《合作合同》中房屋分配條款應屬于保底條款,應當是無效的。(2)(2008)海南民三終字第164號民事判決書已經確定:原、被告之間簽訂的《合作合同》實質是土地使用權轉讓合同。因為合同性質發生了變化,應當按照土地使用權轉讓合同的相關法律規定處理。原告作為土地使用權轉讓方,將涉案土地轉讓給被告興建樓房,被告應當支付該塊土地的價款而沒支付,原告應當主張的是土地使用權轉讓款。(3)訟爭房屋是綠崎公司建設的,綠崎公司享有所有權。原告向法院主張確認房屋所有,請求辦理過戶都是沒有法律和事實依據,請求法院駁回原告的訴訟請求。

第三人二建公司陳述:原、被告簽約時的本意是合作建房,但經海南省中級人民法院認定,雙方所簽的《合作合同》實為土地使用權轉讓合同。依《物權法》第142條規定,被告作為出資和發包方已經從房屋竣工驗收合格之日(2005年9月26日)便原始取得了爭議房產的所有權?!逗献骱贤分兴s定分配給原告的房屋未特定指哪幾間,不能認定訟爭房產就是分配給原告的,且訟爭房屋已被查封,更不可能分給原告。另外,原告應按合同糾紛,請求被告支付土地使用權轉讓費。因原合同對此沒有約定,所以原、被告應再次補充協商轉讓費的數額和支付辦法,不能強迫被告一定要將房子抵作土地轉讓費;況且爭議房產的價值不低于70萬元,遠遠超過土地的價值,用房產抵作土地轉讓費明顯不合理,沒有法律依據,故請求法院駁回原告的訴訟請求。

【審判】

海南省昌江黎族自治縣人民法院經審理認為:根據已生效的(2008)海南民三終字第164號民事判決書,認定《合作合同》實為土地使用權轉讓合同,同時認定該合同未違反法律、行政法規的強制性規定,是有效合同。對于不違背土地使用權轉讓合同性質的條款,雙方應當遵循誠實信用原則,根據合同性質、目的全面履行合同義務。訴訟中,綠崎公司指出《合作合同》未對土地轉讓價款進行約定,雙方應重新商定轉讓價款;而土產公司堅持認為訟爭房屋為轉讓款對價。根據《合同法》有關規定,由于土產公司、綠崎公司無法就土地使用權轉讓費達成補充協議,應按《合作合同》相關條款及合同目的進行確定。首先,根據《合作合同》約定,土產公司出土地,綠崎公司出資金,有關建樓的審批報建項目費用以及因建樓附加的建筑工程費用由綠崎公司承擔。綠崎公司先前同意分配固定房屋給土產公司,隨后綠崎公司拒絕分配房屋給土產公司,有失誠實信用原則。其次,土產公司拆除舊樓與綠崎公司合作建新樓的目的是為改善辦公條件,樓房是按商鋪和辦公用房的格局設計建造,符合合同的約定。從合同履行情況分析,如果因合同性質的變化,就認定合同有關條款無效,必將導致違背當事人訂立合同的初衷和真實意思表示。再次,土產公司提供土地給綠崎公司建房,是以取得相應房產為條件;而綠崎公司是以讓渡由其出資建設的部分房屋的產權來換取土地使用權,土地使用權和房屋所有權應互為對價。綜上,綠崎公司和二建公司認為轉讓價款以及分配房屋約定不明,不能以訟爭的房產作為約定的分配房屋的主張。雖然訟爭房產可以視為土地使用權轉讓的對價,綠崎公司應按合同履行交付房屋并辦理產權轉讓手續等義務,但由于二建公司在其與綠崎公司建筑工程施工合同糾紛一案中已經對該房產申請訴訟保全,并依據(2008)海南民三終字第164號民事判決書向法院申請執行,要求以訟爭的房產抵償工程欠款。在二建公司和土產公司對綠崎公司都享有債權,且兩個債權都沒有優先受償權的情況下,二建公司已經申請執行訟爭房產,現土產公司要求辦理產權登記,已經沒有過戶登記的可能。訟爭房產于2005年9月竣工并由土產公司接收管理,綠崎公司應當及時為其辦理相關產權確權手續,但由于綠崎公司遲延履行該義務,致使土產公司的權益無法實現,土產公司可向綠崎公司另行主張違約責任。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十六條第一款第(一)項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定,判決如下:駁回原告海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司的訴訟請求。案件受理費5800元,由原告海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司負擔。

一審宣判后,原告土產公司不服提起上訴。

二審法院與一審法院查明的事實一致。海南省第二中級人民法院經審理認為:根據《民事訴訟法》第204條規定,案外人必須先對執行標的提出異議,對法院做出裁定后不服時才可以提起訴訟,異議審查是提起訴訟的前置程序。即案外人未向執行法院提出異議前,或者在提出異議后未提起異議之訴前,不能就執行標的物的爭議向有管轄權的人民法院提起訴訟,案外人只能先提出異議,再提出異議之訴進行權利救濟。本案上訴人未對執行標的提出異議之前,對執行標的主張實體權利,違反上述法律規定,依法應駁回起訴。原審法院未依照法律規定受理該案錯誤,應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第(四)項、第一百五十二條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十六條之規定,裁定如下:

一、撤銷海南省昌江黎族自治縣人民法院(2009)昌民初字第132號民事判決;

二、駁回上訴人海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司的起訴。一、二審案件受理費各5800元均退還給上訴人海南省昌江黎族自治縣土產日雜公司。

【評析】

本案的案情復雜,涉及的法律關系較多,但正確處理該案的關鍵在于準確理解和把握案外人異議制度。在司法實踐中,本案是涉及如何適用《民事訴訟法》第204條之“案外人異議制度”的典型案例?!睹袷略V訟法》第204條的立法原意,在于賦予案外人對執行程序可能侵害其合法權利的救濟手段。換言之,如何適用該項制度,對保護案外人對執行標的物享有的合法權利至關重要。

一、土產公司是否為適格案外人

依據已經生效(2008)海南民三終字第164號民事判決書的認定,土產公司和綠崎公司因合法有效的《合作合同》產生的民事法律關系名為合作,實為土地轉讓。一審法院和二審法院查明的事實均表明土產公司已經履行合同項下義務,綠崎公司則沒有履行義務。土產公司已于2005年9月接管訟爭房產,即土產公司占有并使用訟爭房產。由于綠崎公司拖欠二建公司工程款,二建公司另案起訴時請求查封訟爭房產獲得法院準許,并且已進入執行程序。綜合上文所述以及上述案情,土產公司是適格的案外人,其對執行標的物享有排除強制執行的權利——所有權,并實際占有使用執行標的物。雖然訟爭房產并未辦理房產過戶登記手續,但是這是由于被執行人未履行義務所致,依據《民事訴訟法》第204條,其有權向執行法院提出執行異議申請。

二、土產公司能否以案外人異議之訴主張實體權利

依據《民事訴訟法》第204條的規定,案外人尋求救濟時必須遵循“先程序再實體”的順序,即必須先提起書面異議申請,法院對異議申請作出處理之后才能就處理提起異議之訴,就案外人和當事人之間的實體權利關系進行處理,對執行標的物權屬進行確定。據一審、二審法院查明的事實,土產公司就訟爭房產已進入執行程序向執行法院提出了書面異議申請,至今執行法院仍未就該異議申請作出裁定,執行程序救濟措施仍在進行。在程序救濟措施未結束的情況下,案外人土產公司不能越過程序救濟措施而直接采取實體救濟措施,即此時不能提起案外人異議之訴。

三、土產公司如何救濟自己的合法權益

一方面,因綠崎公司的違約,導致土產公司的權利受到侵害;另一方面,二建公司對訟爭房產的申請執行,使土產公司的權利可能受到侵害。土產公司在2009年6月29日提出書面異議申請符合法律規定,但是一審法院未在法定期限內就該申請進行審查并作出裁定,導致了土產公司的權利救濟之路出現障礙。此時,土產公司不能突破現有法律的規定,而應當積極推進執行程序救濟措施的落實。在程序性救濟措施的程序完成之后,才能啟動第二道救濟程序——異議之訴程序。

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    謝錦新律師

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